Valeur locative à Genève : ce qui change en 2029 pour les propriétaires

Le calendrier à Genève

Le peuple et les cantons ont accepté le changement de système le 28 septembre 2025. Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029. L'État de Genève l'a confirmé le 7 avril 2026 : jusqu'en 2028, le droit actuel reste applicable.

Concrètement, vos déclarations des années fiscales 2026, 2027 et 2028 se font encore avec la valeur locative et les déductions actuelles. Dès l'année fiscale 2029, le logement que vous occupez n'est plus imposé sur sa valeur locative, à l'impôt fédéral direct comme à l'impôt cantonal et communal.

Comment Genève calcule la valeur locative aujourd'hui

La loi genevoise sur l'imposition des personnes physiques (LIPP, art. 24) fixe des règles plus détaillées que la plupart des cantons :

• Un loyer théorique pour les villas et les appartements en PPE occupés par leur propriétaire, fixé notamment selon la surface habitable, le nombre de pièces, l'aménagement, la vétusté, l'ancienneté, les nuisances et la situation du logement.
• Une pondération selon la durée d'occupation continue, d'après le barème cantonal d'évaluation des immeubles. Pour la valeur fiscale (impôt sur la fortune), l'abattement est de 4 % par année d'occupation continue, jusqu'à 40 %.
• Un plafond de 20 % des revenus bruts totaux (le « taux d'effort »), calculé sur un revenu minimum fixé par la loi. Ce plafond ne s'applique que si les intérêts du financement ne dépassent pas la valeur locative ainsi limitée.
• Une indexation annuelle : la valeur locative est désormais indexée chaque année et vous est communiquée par courrier avant le 31 mars. La valeur fiscale de certaines villas et PPE a par ailleurs augmenté de 12 % pour l'année fiscale 2025, avec la loi sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI), puis est indexée chaque année dès 2026.

En face, vous déduisez aujourd'hui les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien, au choix selon les frais effectifs ou un forfait qui dépend de l'âge du bâtiment.

Ce qui disparaît en 2029

• La valeur locative du logement occupé par son propriétaire, résidence principale comme secondaire.
• La déduction des frais d'entretien, de l'assurance du bâtiment et des frais d'administration, pour le logement occupé. Les biens loués gardent cette déduction.
• La déduction des intérêts hypothécaires, sauf au prorata des immeubles loués ou affermés dans votre fortune totale.

Une exception temporaire existe pour l'achat d'un premier logement en Suisse : une partie des intérêts reste déductible pendant dix ans. Les détails sont dans notre article sur la déduction primo-accédant.

Déductions énergétiques : la question genevoise

Dès 2029, les investissements destinés à économiser l'énergie et à protéger l'environnement ne sont plus déductibles de l'impôt fédéral direct. La loi fédérale laisse toutefois aux cantons la possibilité de maintenir cette déduction pour l'impôt cantonal, au plus tard jusqu'en 2050.

À Genève, le Conseil d'État a indiqué en mars 2025, en réponse à une question d'un député, qu'il envisageait de conserver cette déduction pour l'impôt cantonal et communal, « jusqu'en 2050 au plus tard ». Le 17 août 2026, une motion de députés (M 3244) lui a demandé de proposer les adaptations légales nécessaires, et de traiter comme assainissement énergétique certains travaux aujourd'hui considérés comme de l'entretien lorsqu'ils améliorent la performance énergétique.

Au 3 novembre 2026, nous n'avons pas trouvé de loi cantonale adoptée sur ce point. Tant que la LIPP n'est pas modifiée, prudence : planifier un assainissement énergétique en comptant sur une déduction cantonale après 2028 reste un pari. Nous mettrons cet article à jour dès qu'une décision sera publiée.

Ce qui ne change pas

• L'impôt sur la fortune : la valeur fiscale de votre bien, diminuée des dettes, reste imposable.
• L'impôt immobilier complémentaire, calculé sur la valeur fiscale (1 ‰, ou 0,2 ‰ pour une résidence principale) : la réforme fédérale vise l'impôt sur le revenu et ne le supprime pas.
• Les biens loués : les loyers restent imposables, et les frais d'entretien et les intérêts correspondants restent déductibles.

Pour l'impôt spécial que les cantons peuvent introduire sur les résidences secondaires, Genève n'a publié aucune décision à notre connaissance. Voir notre point sur les résidences secondaires après 2029.

Qui gagne, qui perd à Genève ?

Le résultat dépend de trois montants : la valeur locative, les intérêts payés et les frais d'entretien déduits. Quelques tendances :

• Peu ou pas de dette, peu de travaux : la suppression est en général favorable, car la valeur locative disparaît sans grande déduction à perdre. C'est fréquent chez les propriétaires de longue date.
• Dette élevée ou gros travaux prévus : la perte des déductions peut dépasser le gain, surtout pour un achat récent.
• Revenu modeste et valeur locative plafonnée : si le plafond de 20 % réduit déjà votre valeur locative, le gain est plus faible qu'il n'y paraît.

Le plus simple est de faire le calcul avec vos propres chiffres : notre diagnostic gagnant ou perdant compare votre impôt avant et après 2029. La page Genève résume les paramètres du canton.

Un exemple de calcul

Que faire d'ici fin 2028 ?

1. Vérifier votre valeur locative et votre valeur fiscale sur le courrier reçu avant le 31 mars et sur votre taxation.
2. Planifier les travaux d'entretien pour qu'ils soient réalisés, facturés et payés d'ici le 31 décembre 2028. Voir travaux avant 2029 et le planificateur de travaux.
3. Revoir votre stratégie hypothécaire, surtout si une tranche arrive à échéance d'ici 2029 : amortir ou garder la dette.
4. Suivre la décision genevoise sur les déductions énergétiques avant de lancer un assainissement important.

Questions fréquentes