Pourquoi 2028 est l'année charnière
La réforme acceptée le 28 septembre 2025 entre en vigueur le 1er janvier 2029. Jusqu'à l'année fiscale 2028 incluse, le système actuel s'applique : vous êtes imposé sur la valeur locative, et vous déduisez vos frais d'entretien, vos investissements énergétiques et vos intérêts. À partir de 2029, la valeur locative n'est plus imposée, mais les frais d'entretien du logement occupé ne sont plus déductibles, ni pour l'impôt fédéral, ni pour les impôts cantonaux et communaux.
Concrètement, des travaux de 50'000 CHF payés en 2028 réduisent votre revenu imposable de 50'000 CHF. Les mêmes travaux payés en 2029 ne le réduisent plus du tout, sauf déduction énergétique cantonale maintenue provisoirement.
Combien vous économisez
L'économie correspond au montant des travaux déductibles multiplié par votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire le taux qui frappe vos derniers francs de revenu (Confédération, canton et commune réunis).
| Travaux déductibles | Taux marginal 25 % | Taux marginal 30 % | Taux marginal 35 % |
|---|---|---|---|
| 20'000 CHF | ≈ 5'000 CHF | ≈ 6'000 CHF | ≈ 7'000 CHF |
| 50'000 CHF | ≈ 12'500 CHF | ≈ 15'000 CHF | ≈ 17'500 CHF |
| 100'000 CHF | ≈ 25'000 CHF | ≈ 30'000 CHF | ≈ 35'000 CHF |
Ces chiffres sont des ordres de grandeur. Comme l'impôt est progressif, une très grosse déduction fait baisser votre taux marginal en cours de route : l'économie réelle d'un gros chantier concentré sur une seule année est souvent un peu plus faible.
Quels travaux sont déductibles aujourd'hui ?
- L'entretien et les réparations qui maintiennent la valeur du bien : réfection de toiture, ravalement de façade, peinture, remplacement d'une cuisine ou d'une salle de bains par un équipement équivalent, remplacement du chauffage.
- Les investissements d'économie d'énergie et de protection de l'environnement : isolation, fenêtres plus performantes, pompe à chaleur, panneaux solaires, selon les listes fédérale et cantonales.
- Les frais de démolition en vue d'une construction de remplacement, sous conditions.
Ne sont pas déductibles, ni aujourd'hui ni demain : les travaux qui augmentent la valeur du bien (agrandissement, piscine, équipement nettement supérieur). En cas de travaux mixtes, seule la part d'entretien est déductible.
Forfait ou frais réels ? Pour l'impôt fédéral direct, vous pouvez choisir chaque année entre un forfait (10 % de la valeur locative si le bien a 10 ans ou moins, 20 % au-delà) et vos frais réels. L'année d'un gros chantier, les frais réels sont presque toujours plus avantageux. Les règles cantonales peuvent différer.
Répartir sur 2027 et 2028
Comme l'impôt est progressif, répartir un gros chantier sur deux années fiscales permet souvent de profiter deux fois d'un taux marginal élevé. Par exemple, la toiture en 2027 et les fenêtres en 2028, plutôt que tout en 2028.
Pour les investissements énergétiques, l'article 32 LIFD permet aujourd'hui de reporter sur les deux périodes fiscales suivantes la part qui n'a pas pu être déduite l'année des travaux. Après la réforme, cette déduction disparaît pour l'impôt fédéral direct : ne comptez pas sur un report au-delà de 2028 sans l'avoir fait vérifier par votre fiduciaire.
Le piège du calendrier
L'année à laquelle des travaux sont rattachés (date de la facture, du paiement ou de la fin des travaux) dépend de la pratique de chaque canton. Pour éviter toute mauvaise surprise :
- faites terminer, facturer et payer les travaux en 2028 au plus tard ;
- gardez toutes les factures et preuves de paiement ;
- demandez confirmation à votre fiduciaire ou à votre administration fiscale cantonale.
Anticipez aussi la demande : beaucoup de propriétaires auront le même calendrier, et les artisans risquent d'être très sollicités en 2028. Demander des devis dès 2027 donne de la marge.
Et les subventions ?
Les subventions pour l'assainissement énergétique (Programme Bâtiments et programmes cantonaux) ne dépendent pas de la valeur locative. Mais elles se demandent en général avant le début des travaux, et leurs conditions évoluent. Un même chantier peut cumuler subvention et déduction fiscale jusqu'à fin 2028, selon les règles de votre canton.
Constituer un dossier solide
En cas de contrôle, l'administration fiscale vous demandera de justifier la nature des travaux. Gardez les devis, les factures détaillées (qui distinguent entretien et éventuelle plus-value) et les preuves de paiement, ainsi que les décisions de subvention : le montant subventionné n'est en général pas déductible, puisqu'il ne reste pas à votre charge.
Faut-il tout faire avant 2029 ?
Non. Avancer des travaux inutiles pour gagner une déduction n'a pas de sens : vous dépensez 100 pour récupérer 25 à 35. L'idée est d'avancer ce qui arrivera de toute façon en fin de vie dans les prochaines années : un chauffage de 20 ans, une toiture usée, des fenêtres anciennes. Notre planificateur de travaux repère ces éléments à partir de leur année de pose et calcule l'économie, et le diagnostic montre l'effet global de la réforme sur votre impôt.
Gagnant ou perdant en 2029 ? Le calcul avec vos chiffres, en 2 minutes.
Faire mon diagnosticQuestions fréquentes
Les travaux faits en 2028 seront-ils encore déductibles ?
Oui, l'année fiscale 2028 est la dernière de l'ancien système. Le rattachement exact (facture, paiement) dépend de la pratique cantonale : faites terminer et payer les travaux en 2028.
Les travaux d'économie d'énergie resteront-ils déductibles après 2029 ?
Plus pour l'impôt fédéral direct. Les cantons peuvent maintenir une déduction pour l'impôt cantonal pendant une durée limitée, au plus tard jusqu'en 2050.
Les frais d'entretien d'un appartement loué restent-ils déductibles ?
Oui. La réforme ne concerne que le logement occupé par son propriétaire. Pour un bien loué, les frais d'entretien restent déductibles des loyers imposés.