Qui y a droit ?
La déduction vise les personnes qui acquièrent pour la première fois une résidence principale en Suisse. Elle porte sur les intérêts passifs liés à ce logement. Une résidence secondaire, un bien loué ou un deuxième achat de résidence principale ne donnent pas droit à cette déduction.
Les montants
Selon la fiche d'information du Département fédéral des finances :
- Première année : 10'000 CHF au maximum pour un couple marié, 5'000 CHF pour une personne seule.
- Années suivantes : le plafond baisse de 10 % chaque année (9'000 CHF la deuxième année pour un couple marié, 8'000 CHF la troisième, et ainsi de suite).
- Durée : dix ans. Après la dixième année, la déduction n'est plus accordée.
Vous déduisez vos intérêts réels, dans la limite du plafond de l'année. Si vos intérêts sont inférieurs au plafond, vous déduisez vos intérêts.
| Année | Plafond couple marié | Plafond personne seule |
|---|---|---|
| 1 | 10'000 CHF | 5'000 CHF |
| 2 | 9'000 CHF | 4'500 CHF |
| 3 | 8'000 CHF | 4'000 CHF |
| 4 | 7'000 CHF | 3'500 CHF |
| 5 | 6'000 CHF | 3'000 CHF |
| 6 | 5'000 CHF | 2'500 CHF |
| 7 | 4'000 CHF | 2'000 CHF |
| 8 | 3'000 CHF | 1'500 CHF |
| 9 | 2'000 CHF | 1'000 CHF |
| 10 | 1'000 CHF | 500 CHF |
Le tableau applique une baisse de 10 points de pourcentage du plafond initial par année, comme dans l'exemple du Département fédéral des finances (10'000, puis 9'000, puis 8'000 CHF).
Exemple chiffré
Exemple illustratif. Un couple marié achète son premier appartement avec une hypothèque de 750'000 CHF à 2 %, soit 15'000 CHF d'intérêts par an. Ses intérêts dépassent chaque année le plafond : il déduit 10'000 CHF la première année, 9'000 CHF la deuxième, jusqu'à 1'000 CHF la dixième, soit 55'000 CHF au total. Avec un taux marginal de 30 %, l'économie d'impôt cumulée atteint environ 16'500 CHF sur dix ans.
Le calculateur premier achat fait ce calcul année par année avec votre hypothèque, votre taux et votre situation.
Et si vous avez acheté avant 2029 ?
Le Département fédéral des finances prévoit une règle transitoire : une personne qui a acheté sa première résidence principale peu avant l'entrée en vigueur peut bénéficier de la déduction pour les années restantes de la période de dix ans, comptées depuis la date d'achat. Sa FAQ cite le cas d'un achat environ trois ans avant la réforme, qui donne droit à la déduction « pendant encore sept ans ». La propriété doit être ininterrompue.
Si vous avez acheté en 2026 ou 2027, gardez donc précieusement votre acte d'achat et vos décomptes d'intérêts : ils pourront compter dès 2029.
Comment cela se compare au système actuel ?
Aujourd'hui, un primo-accédant est imposé sur la valeur locative mais déduit la totalité de ses intérêts et ses frais d'entretien. Avec la réforme, il n'est plus imposé sur la valeur locative, il déduit une partie dégressive de ses intérêts, et il ne déduit plus ses frais d'entretien. Selon le montant de la dette, la valeur locative de son logement et ses travaux, la nouvelle situation peut être plus ou moins favorable : le diagnostic permet de comparer.
Ce que cela change pour votre budget
La déduction primo-accédant est un coup de pouce pour les premières années, quand la dette est la plus élevée. Elle ne doit pas servir à justifier un achat trop juste. Les banques calculent de toute façon la capacité financière avec un taux théorique nettement supérieur aux taux du marché, sans tenir compte des déductions fiscales. Si votre budget ne passe qu'avec l'économie d'impôt, il est probablement trop serré. Mieux vaut considérer la déduction comme une marge de sécurité que comme un revenu.
Gardez aussi en tête que les frais d'entretien ne seront plus déductibles. Pour un logement ancien, prévoyez un budget de rénovation réaliste, sans compter sur un avantage fiscal.
Ce qui reste à préciser
Plusieurs points dépendent encore des dispositions d'application et de la pratique des autorités fiscales : la définition exacte d'un premier achat (par exemple après une vente, une succession ou un divorce), la situation des couples non mariés qui achètent ensemble, et la mise en œuvre dans chaque canton. Ce site sera mis à jour dès que ces précisions seront publiées. En attendant, considérez les montants comme les paramètres annoncés, pas comme une garantie.
Conseils pour un premier achat d'ici 2029
- Calculez avec le taux plein. Après dix ans, vos intérêts ne seront plus du tout déductibles : votre budget doit tenir sans avantage fiscal.
- Pensez à l'amortissement indirect. Les versements au pilier 3a restent déductibles après la réforme.
- Comparez les offres hypothécaires. Sans déduction, chaque dixième de pour cent compte davantage.
- Conservez vos documents. Acte d'achat, contrat hypothécaire et décomptes d'intérêts : ils prouvent la date du premier achat et le montant déductible chaque année.
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Faire mon diagnosticQuestions fréquentes
Combien un primo-accédant pourra-t-il déduire ?
La première année, au maximum 10'000 CHF d'intérêts pour un couple marié et 5'000 CHF pour une personne seule, puis 10 % de moins chaque année, pendant dix ans.
La déduction primo-accédant s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Non. Elle concerne uniquement la première acquisition d'une résidence principale en Suisse.
J'ai acheté en 2026 : ai-je droit à la déduction ?
Selon la FAQ du Département fédéral des finances, un achat récent ouvre droit à la déduction pour les années restantes de la période de dix ans, comptées depuis l'achat, à condition d'une propriété ininterrompue.