Le vrai coût de votre hypothèque, avant et après
Aujourd'hui, chaque franc d'intérêt réduit votre revenu imposable. Le coût net de la dette est donc son taux multiplié par (1 − votre taux marginal). Dès 2029, sans déduction, il coûte son taux plein.
| Taux de l'hypothèque | Coût net aujourd'hui (taux marginal 30 %) | Coût net dès 2029 |
|---|---|---|
| 1,0 % | 0,70 % | 1,00 % |
| 1,5 % | 1,05 % | 1,50 % |
| 2,0 % | 1,40 % | 2,00 % |
Exception : si vous possédez aussi des biens loués, une partie de vos intérêts reste déductible, au prorata de ces biens dans votre fortune. Et les primo-accédants gardent une déduction dégressive pendant dix ans.
N'oubliez pas l'autre côté de la balance : vous ne serez plus imposé sur la valeur locative. Pour beaucoup de propriétaires peu endettés, la réforme est favorable dans son ensemble, même si la dette coûte plus cher.
Les trois options
1. Rembourser directement (amortissement direct)
Chaque franc remboursé vous « rapporte » le taux de l'hypothèque, sans risque et sans impôt sur ce rendement. Votre charge d'intérêts baisse. En contrepartie, l'argent est immobilisé dans le bien : vous ne pourrez le récupérer qu'en augmentant à nouveau l'hypothèque, ce que la banque n'acceptera pas toujours, ou en vendant.
2. Garder la dette et placer l'épargne
Garder la dette reste pertinent si votre épargne rapporte durablement plus que le taux de l'hypothèque, après impôt et en tenant compte du risque. Avec des taux hypothécaires bas, ce peut être le cas pour un placement à long terme en actions, mais le rendement n'est jamais garanti, et les années de baisse arrivent.
3. L'amortissement indirect par le 3e pilier
Au lieu de rembourser la banque, vous versez chaque année dans un pilier 3a nanti en faveur de la banque, puis vous utilisez ce capital pour rembourser plus tard, par exemple à la retraite. Les versements 3a restent déductibles après 2029 : la réforme ne touche pas le pilier 3a. Vous gardez donc un avantage fiscal, même si la dette ne vous en donne plus. C'est souvent une bonne combinaison, à étudier avec un spécialiste en prévoyance.
Les règles de financement ne changent pas
La réforme fiscale ne modifie pas les règles bancaires. En pratique, les banques exigent en général que la part de l'hypothèque au-delà des deux tiers de la valeur du bien (le « 2e rang ») soit amortie en 15 ans au plus, et au plus tard à la retraite. Cette obligation reste due, que vous choisissiez ensuite d'amortir davantage ou non.
Vérifiez aussi les échéances de vos hypothèques à taux fixe. Une tranche qui arrive à échéance en 2028 ou 2029 est le bon moment pour revoir la structure du financement : rembourser une partie sans pénalité, changer de durée, ou mettre en place un amortissement indirect.
Les critères pour décider
- Votre réserve de liquidités. Ne remboursez jamais au point de ne plus pouvoir faire face à un imprévu, à des travaux ou à une baisse de revenu.
- Votre horizon. Plus il est long, plus un placement diversifié peut espérer rapporter plus que le taux hypothécaire, avec des fluctuations.
- Votre âge et la retraite. À la retraite, les banques vérifient que les charges restent supportables avec la rente. Une dette plus faible facilite souvent les choses.
- Vos autres déductions. Rachat LPP, versements 3a : ces leviers fiscaux restent intacts et deviennent relativement plus importants.
- Votre situation globale. Avec des biens loués, une partie des intérêts reste déductible.
Un exemple chiffré
Exemple illustratif. Dette de 600'000 CHF à 1,4 %, épargne disponible de 100'000 CHF, taux marginal de 30 %. Aujourd'hui, les intérêts coûtent 8'400 CHF par an, soit 5'880 CHF après déduction. Dès 2029, ils coûteront 8'400 CHF. Rembourser 100'000 CHF économiserait 1'400 CHF d'intérêts par an. Garder l'épargne placée n'est plus intéressant que si elle rapporte plus de 1,4 % par an, net d'impôt et de frais.
Le comparateur amortir ou garder la dette calcule les trois stratégies sur la durée de votre choix, avec vos chiffres et vos hypothèses de rendement.
Le cas des retraités
Beaucoup de retraités sont déjà gagnants avec la réforme, parce que leur dette est faible et leur valeur locative élevée. Pour eux, la question est surtout celle des liquidités : rembourser le solde de l'hypothèque avec un capital de prévoyance réduit les charges, mais immobilise l'argent dans la maison. Gardez une réserve suffisante pour les travaux et les imprévus des prochaines années.
Quand agir ?
Rien ne presse avant 2029 : jusqu'à fin 2028, vos intérêts restent déductibles. Le bon moment pour rembourser est souvent l'échéance d'une tranche à taux fixe, pour éviter une pénalité de sortie anticipée. Préparez la décision en 2027 ou 2028, avec votre banque ou un conseiller indépendant, et en tenant compte de vos travaux éventuels, qui ont eux intérêt à être faits avant fin 2028.
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Faire mon diagnosticQuestions fréquentes
Les intérêts hypothécaires seront-ils déductibles après 2029 ?
Pour le logement que vous occupez, non, sauf pour les primo-accédants pendant dix ans. Si vous avez des biens loués, une part des intérêts reste déductible au prorata de ces biens dans votre fortune.
Les versements au 3e pilier restent-ils déductibles après 2029 ?
Oui. La réforme ne touche pas le pilier 3a. L'amortissement indirect par le 3a garde donc un avantage fiscal.
Dois-je toujours amortir le 2e rang ?
Oui. La réforme fiscale ne change pas les exigences des banques, qui demandent en général d'amortir la part au-delà des deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au plus.